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1億2,000万から2万5,000円まで!公示地価ってなあに?

この記事の所要時間: 633

例のヤフオクの官公庁オークションに出品された150坪300平米3階建て10LDKの一戸建て「756万円!」から!!という物件、なんと、無事に落札されました~(・・||||rパンパンッ
でもって、その価格はと言うと、1,111万円という事で、見事に1が4つ!!恐らく、場所や物件の規模から見ると、超格安と言えるのでしょう。
それにしても、756万円から始まったオークションで、ここまで競り上がったという事は入札者は複数いた訳で、改めて、人それぞれという言葉を痛感させられます。 確かに、私たち人間は、多少なりとも怖い物見たさという好奇心を持っていると言われていて、だからこそ、ホラー映画がヒットする訳です。加えて、今回の場合だと、殺人事件があった館という事で、建物の価値は激減するものの、地価と呼ばれる土地の価値が下がる訳ではありません。
つまり、それなりの資産価値は十分あり、さらに、上記の記事でも書いた通り、それなりの使い道もありそうですから、これはお買い得物件!そう考えられた方がいらっしゃったという事なのでしょう。そして、それは冷静に見れば、決して不思議な見解ではないのだろうと思います。

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土地の価値

そもそも「地価」とは土地のお値段そのものの事で、そこに建つ建物とは全くの無関係!つまり、地震で家が全壊しても、土地が津波で流されたり、土砂に埋まったりさえしなければ、立派に資産は残るのです。
ですから、勿論今回のような事故物件でも、単純に価値が下がるものではないんですねぇ!!

物申すのは土地!

そこで、一戸建ての場合、やはり土地の価値が非常に重要となります。売るのも買うのも、結局は土地の価値が物申すと言っても過言ではないでしょう。勿論、固定資産税や相続税の納税額も、この地価が大きく左右します。特に固定資産税や相続税の場合は、建物の劣化とともにその価値は着実に下がる訳ですが、土地についてはむしろ、昔より今の方が周囲が発展したりなんぞすると、たちまち評価額が跳ね上がり、思いのほか高額の請求書が送られて来る事も有り得ます。
また、家を売る時も、地価が上がっていれば、骨董品住宅がとんでもない高価売却可能物件だったりする事もありますので、まあ1坪100万円の繁華街に興味を持つ必要はないとしても、自分の家の地価くらいは、やはり把握しておくべきでしょうね。

地価とはなんぞや?

ではでは、地価は一体全体誰がどこで、どのようにして決めているのでしょうか?私たち庶民の感覚だと、不動産屋さんや建築屋さんが勝手に決めて、高値で売りつけているような気もしないでもありませんが、何しろ、日本の国土に値段を付けるのです。実際には、そんなに容易な事ではありません。
やはり、不動産売買や税金関係、加えて、公共用地の取得等における正当な取引きが出来るように、きちんと国が定めています。それが、よく目や耳にする「公示地価(こうじちか)」なるものなのであります。

ポテトチップス1枚の値段こそが・・・!

毎年春先になると、テレビのニュースや情報番組では、銀座の街角なんぞにレポーターがポテトチップス1枚持って立ち、
“これで100万円で~す!!”
と、ぱくりと食べたりなんかするシーンが見られますが、あのポテトチップス1枚のお値段こそが何を隠そう公示地価!!
“地価公示”や“標準値か”、あるいは“土地の標準価格”などと呼ばれる事もありますが、速い話、国が定めた標準地点の毎年1月1日時点の1平方メートル当たりのお値段という事になるのであります。

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公示地価はこうして決まる

因みに、2016年の全国平均公示地価は、19.1万円!なんだ、ビックリするほど安いじゃん!!と思われるかも知れませんが、これはあくまでも1平方メートル、つまり1メートル四方のマス目のお値段です。そのため、坪単価に換算すると、1坪63.0万円となる訳ですが、それでも、ポテトチップス1枚100万円というのは大げさなのでは!?という気がしないでもありません。
しかし、その一方で、1坪1億2,000万円というところもあれば2万5,000円ほどというところもあるのが公示地価!一体全体どうして、こんなにも大きな差が出るのでしょうか?その答えは、査定方法に隠されていました。

ベースは鑑定士の視察

そもそも公示地価というのは、地価公示法という法律に基づき、国土交通省が設定した土地鑑定委員会が定めるものですが、それには、必ず専門家の現地調査がベースとなっています。まずは北は北海道から南は沖縄まで、全国各地に不動産鑑定士を派遣し、彼らの念入りな視察による評価結果を基に、周辺地帯の状況やバランスを考慮して定めるのです。
そこで、最も重要となるこの現地調査評価には、1つの地点に対し、2人の鑑定士を別々の日に送り込み、個別に評価させる事とされていて、正当性は高いと見ていいでしょう。

田舎も仲間はずれにはならない

また、「標準値」と呼ばれる対象となる地点も、基本的には都市計画法によって定められている市街化区域及び市街化調整区域ですが、他に、発展途上中の地域や今後程なく確実に発展が見込まれるような地域も、その他の都市計画地域、さらに、都市計画外の公示区域として含んでいます。
例えば、2016年の公示地価対象となった標準値の設定数は、 市街化区域及び市街化調整区域に区分された都市計画区域:約5万2,666平方キロメートル その他の都市計画区域:約449,327平方キロメートル 対象市区町村:1,376(東京23特別区・785市・530町及び38村)
<参考>→平成28年地価公示の実施状況

全国平均地価のからくり

なるほど、これだけ幅広い地点で観測されているという事は、田舎だからと言って、決して粗末に扱われるという事はなさそうです。
けれど、やはり土地の価値観は、周辺状況、即ち、立地条件や需要と供給によって大きく左右される事は否めません。そのため、逆に、全国津々浦々、全く同じ条件の下に評価するが故に、大幅な価格差が生じ、それを合計した数字を標準値の設定数で割ると、ビックリするほど安い値段になるという事なのです。

知っておきたい公示地価

尚、この公示地価は、その年の1月1日時点の評価であるとされていますが、実際には、元旦早々からこれだけの場所に鑑定士を派遣するわけに行きません。そこで、お正月休み明けから1月一杯掛けて調査されるものだと思っておかれるといいでしょう。
そして、その結果をベースに弾き出された標準地価として、3月終盤に発表されるという流れで、マスコミは、それと同時に取り上げてくれるという訳です。

我が家の地価だけは知っておこう!

とは言っても、テレビのニュースや新聞に登場するのは、日本一高い地価や逆に日本一低い地価、そして、全国平均です。ですが、実際問題、公示地価の全国平均なんて全く当てにならないと言っても過言ではありません。また、東京銀座や大阪梅田の地価だって、多くの方は無縁でしょう。
しかし、例え郊外であっても、土地や家を売買するに当たっては、ターゲットとなる地点の公示価格をしっかりと把握しておく事は必須です。
という事で、我が家の公示地価を知りたい方はこちら→標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~ 

やっぱり買えば良かった!?

あっ、そうそう、先のヤフオクに出された豪邸のある千葉市緑区の2016年平均公示地価は6万8,787円で、坪単価は約22万7396円!確か例の物件は、敷地面積150坪でしたから3,410万9,400円なりです。となると、これが1,100万円そこそこというのは、ざっと65%off価格ですからね、やっぱ超お買い得である事は間違いなさそうです。
買えば良かった~!! なんて、ちょっぴり後悔しておられる方もいらっしゃるのでは・・・!?

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yamamoto
yamamoto
おしゃべり大好き! お節介大好き!! の典型的関西人おばちゃんです。言いたい事はズケズケ言うけど、結構面白かったり、時々ホロリとさせたりもしまっせ~( `pq´)ゥシシ 地元関西地区の食や趣味嗜好的な情報を中心に、自分の最大の課題であるダイエットの情報なんぞも、バンバン発信していきますので、よろしゅうおたのもうします(*^_^*)

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