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住宅ローンの借り換えで本当にお得になるのか?

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この記事の所要時間: 534

マイナス金利導入以来、夢のマイホーム購入を本格的に考えられる方が一気に増えました。確かに、今が絶好のチャンスである事は間違いないでしょう。
<参考>
金利マイナスを記録した今こそ、夢のマイホームを・・・!
今こそ「フラット35」で夢のマイホームを!
金利最安だけでない住宅ローンは今が一番美味しい時期!

ただ、もうすでに一国一城の主となったはいいものの、ローン返済に悪戦苦闘しておられる方にしてみれば、今回の盛り上がりは、皮肉以外何物でもありません。
“なんで今頃になって・・・(`ヘ´) プンプン。”
と言った声も聞こえてきそうです。
とは言え、せっかく頑張って頭金を貯めて、ローンを組んで買った夢のマイホーム!別段、返済は大変だけどローンが払えない訳でもないのに、自宅を手放そうなんて考えられる方はそうはいらっしゃらないでしょう。されど、今の低金利の住宅ローンは魅力です。あの時は、それが最良のプランだったのだから仕方がないとは思っても、やっぱり悔しいのが本音!

ローンを借り換えないか…?悪魔の囁きが聞こえる

確かに、住宅ローンは一度組んだら終わりとか、一度借りたら二度と借りられないというものではありません。人生と同じ、いつだって、やり直しが利きます。事実、もうすでに今回の騒ぎにちゃっかり便乗し、新たなマネープランを立てておられる方も少なくない事でしょう。
そこで、“ならば自分も新たなプランを・・・”
と考えた時、借り換えを進める悪魔の囁きが聞こえて来たりなんかする訳ですよ。勿論、今の家にそのまま住み続けるのであっても、新しい住宅ローンを組む事は十分可能です。
このいわば、住居環境はそのままに、既存の住宅ローンにおさらばして、新しい住宅ローンで残金を返済する事を「借り換え」と言います。特に高金利の住宅ローンから、低金利の住宅ローンに借り換えするというのは、最も一般的なパターンで、メリットは満載!!月々の返済額が軽減出来たり、総返済額事態を減らしたり、さらに、変動金利型から長期固定金利型に変更する事により、将来の金利上昇リスクをなくす事も出来るでしょう。

住宅ローンを借り換えするとどうなる?

それでは、住宅ローンの借り換えによって、いくらくらい今後の返済額が変わるのかを見てみましょう。
10年前に金利0.2パーセントで組んでいた住宅ローンを、新たに金利0.1%の住宅ローンに借り換えするというパターンで考えます。当初の借入総額は3,500万円!ここでは分かりやすくするために、35年の長期固定金利型で、ボーナス払いなしの完全金利均等返済型という設定です。
お世話になるのはこちら→@ ローン計算 | 金利計算 シミュレーション

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10年前の金利0.2パーセントでローンを組んだ場合

まずは、10年前に確定した金額が、
支払利息総額:124万2,010円で、
返済総額:3624万2,010円となり、
月額返済額:86,290円でした。
この条件で、丸10年、ただの一度も遅れたり、滞ったりする事なく支払いし続けて来ました。

これまでに返済した金額は

ならば、これまで返済した金額が、
年間返済額86,290円×12ヶ月×10年=1,035万4,800円となり、
これまでに、1,000万以上のお金を返した事になります。
従って、現在の返済残高は、
返済総額3624万2,010円-1,035万4,800円=2,588万7,210円です。

金利0.1パーセントの住宅ローンへ借り換えると

それでは、これを新たな年利0.1%の住宅ローンで予定通り、後25年間返済するとしましょう。
すると、新たな月々の返済額が、
支払利息総額:32万5,868円で、
返済総額:2621万3,078円となります。
でもって、月額返済額は87,377円!!
あれ、話が違うじゃん!
返済総額も月々の支払い額も増えてるじゃん!!
と怒られるでしょう?

住宅ローンの借り換えは本当にお得?

そうなんです。住宅ローンの借り換えをしたからと言って、必ずしもお得になるとは限らないのです。
ならば、“住宅ローンは借り換えする必要やメリットが全くないのか?”と言われれば、決してそんな事はありません。借り換えによって得をされる方も大勢いらっしゃいます。
ここでは分かりやすくするために、あえて現時点でのローン残高そのもので新たなローンのシュミレーションをしましたが、現実には、一旦完済する訳ですから、残り25年分の金利は掛かりませんよね。よって、それを差し引いた金額を借入希望額とする事により、月々の返済額は軽減される可能性も高いとみられます。

住宅ローン借り換えの落とし穴・・・諸費用が掛かる

けれど、その一方で、印紙税や登録免許税など、再び税金が掛かる事もあり、金融機関の事務手数料もガッツリ取られます。さらに、自分で全ての手続きが出来ればいいものの、それが難しい一般ピープルは、行政書士に書類の作成を依頼する事により、その手数料も必要になるでしょう。こうした諸費用、これが下手をすれば、20万円程度掛かります。

保証料も掛かる!

そして、何より厄介なのが、銀行に納める保証料なるものです。実はこれ、今の住宅ローンを組む時にもちゃんと取られているのですが、これも含めた額が融資総額となっていますから、忘れていらっしゃいませんか?少なくとも、3,500万円の融資を受けたのであれば、そのうち60万円から70万円は保証料だった事でしょう。
という事で、借り換えするという事は、途中で完済するのですから、一部を返金してくれる良心的な銀行さんや信金さんもあるにはあります。が、そうではないところもあるので、既存の住宅ローンの借入先がそういうところなら、不幸だったと諦め、そのまま付き合いを続けるのも損失を抑えるという点では、一つの選択肢なのです。

これもあれも含めたのが融資総額だったよね?

つまり、3,500万円借りた場合だと、その全てが物件代という訳ではなく、いろいろな諸費用も含めてそれだけ家を買うには必要だったという訳です。
勿論皆さん、その時は、よく分かっておられた事とは思いますが、今、改めて突きつけられると、ドキリとするものがあるでしょう。
なので、例え残りの利息が消えたとしても、やはり今回も、それを含めた金額が融資総額になるという事で、ここであえて計算したローン残高の総額でのシュミレーションの結果がまんざらでもないという事は大いに有り得ます。さらに、他にも住宅ローンの借り換えの注意点は多々ありますので、次回は、その辺りをチェックしてみましょうね。

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yamamoto
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おしゃべり大好き!お節介大好き!!の典型的関西人おばちゃんです。 趣味で京都の観光ボランティアガイドをしています! 言いたい事はズケズケ言うけど、結構面白かったり、時々ホロリとさせたりもしまっせ~( `pq´)ゥシシ 地元関西地区の食や趣味嗜好的な情報を中心に、自分の最大の課題であるダイエットの情報なんぞも、バンバン発信していきますので、よろしゅうおたのもうします(*^_^*)

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