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本当にお得?住宅ローンの借り換えとその恐怖!

この記事の所要時間: 642

今日は住宅ローンの借り換えで本当にお得になるのか?の続き、住宅ローンの借り換えについて、さらに深く追求してみたいと思います。

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住宅ローンの借り換えを考える事は

前回分かった通り、住宅ローンはここ10年、ずっと低金利の世界にあって下がり続けている事は間違いないものの、それほど極端には下がっていません。だからこそ、事あるごとに、『今が底値!』と言われて来たのです。そうなると、全ての人が住宅ローンの借り換えに踏み切ったところで、お得になるとは限っていません。中には、現状維持の方が優位な方も少なくありませんし、メリットがそう大きくなければ、無駄な時間とお金を遣わない方が利口なケースもあるでしょう。
つまり、住宅ローンの借り換え、それは、念入りに計算し、現状を考え、十分メリットがあると分かって初めて実行すべき事なのです。

住宅ローンの借り換えとは?

と、その前に、住宅ローンの借り換えとはどういうものなのかを正しく知らなければ考えようがありません。そこで、まずはそのお勉強からです。
借り換えなんて聞くと、今と同じ銀行や信金の中で、再度住宅ローンを組み直す事のように思われておられる方も多いようですが、それはとんでもない間違い!住宅ローンの借り換えというのは、最初に借りたお金を一括返済するために新しいローンを組むという形なのです。

一括返済したくても出来ない

例えば、最初に総額3,500万円の35年住宅ローンを組み、10年間で1,000万円返済したとしましょう。因みに、年利0.2%での融資です。そのままだと、後25年掛けて残りの2,000万円を返す予定ですね。
ところが、ここでその2,000万円という大金があれば、一括返済し、今後の支払いと利息を無しに出来ます。ただ、それだけのまとまったお金を手にするには、それこそ親の遺産でも入らない限り絶対的に無理なのが一般ピープルの現実!

一括返済したければ出来る

と、半ば諦めていた時、目の前に、『2,000万円、ボーンとまとめて貸して上げましょう!』という人が現れました。
しかも、『金利は0.1%でいいですよ!』と言うではありませんか!!
そうなると、たちまち心は揺れ動きます。
この後もずっと、年利0.2%の既存のローンの返済を続けるのか?それとも、一旦完済し、新しく年利0.1%のローンを返して行くのか??

同じ銀行で借り換えは出来ない

そう、住宅ローンの借り換えというのは、A銀行から借りたお金の残高2,000万円をB銀行から借りて、取り敢えず完済し、その後に、今度はB銀行にコツコツ返して行くというものなのです。そのため、同じ銀行で新たな住宅ローンを組むという事は出来ません。
何しろA銀行にしてみれば、せっかく高金利時代に組んで頂いた住宅ローン、そのまま最後までずっと利息を払い続けて頂かなければ困ります。例え一度は全額返済してもらい、まとまったお金が入って来るにしても、結局はまたそれを貸す!それも、前より低い金利で貸し出すなんて、馬鹿馬鹿しい話じゃないですか!?
そこで、金利0.1%のB銀行の住宅ローンを組んで借りたお金で、金利0.2%の住宅ローンを完済するとともにA銀行さんとおさらばする、という作戦こそが借り換えなのです。

借り換えをするという事は?

ところがですね、全く別の金融機関で改めて住宅ローンを組むという事は、それこそ、夢のマイホームを持った時の手間と費用が再度掛かる事になります。
しかも、生命保険のように、同じ会社で違うコースにという事であれば、例え一からの申し込みでも、長年の実績が評価され、多少なりとも優遇されるものですが、別会社でとなるとどうでしょうか?

担保や収入は大丈夫?

まず、住宅ローンというのは、マイホームそのものが担保ですから、新築の時に評価したA銀行と、中古住宅として評価するB銀行とでは、当然、査定額が異なります。価値が下がれば、それだけ融資可能額の上限も下がるのです。
とは言え、その辺りは借入れ希望額も下がる事を考えると、特に問題視する必要はないのかも知れません。けれど、異動や転職等、様々な事情により、自分の収入が下がっていた場合は一大事です。

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健康状態は大丈夫?

さらに、加齢とともに条件が悪くなるのが健康状態! そう、若い頃には全く問題のなかった人でも、中高年になり、糖尿病や高血圧などの要注意人物になっておられる事は珍しくありませんよねぇ!!そのために、あえて昔の生命保険を大事に継続しておられる方も多いでしょう。
そうなんです、今時の住宅ローンは、保証人無用な代わり、専用の生命保険への加入が義務付けられているのが圧倒的多数!すると、いくら高額所得者でも、糖尿病や歯槽膿漏を持っているというだけで保険加入が出来ず、融資も受けられないという事になってしまうのです。

借り換えのメリット

とは言え、世の中というのは、何かに付け、必ず落とし穴もあれば、美味しいものに辿り着ける抜け穴もあります。なんと、持病があっても、所得さえ十分なら新規契約出来る低金利ローンもありますし、借り換えした方が断然お得になる方も多い事は間違いありません。

リフォームを楽に

実際問題、バブル崩壊後に住宅ローンを組まれた方の多くは、借り換えをしたところで返済総額が大幅に減少し、月々の支払いが多分に軽減される、という事は殆どないと思っておかれた方が無難でしょう。また、バブル期の超高金利ローンで融資を受けられた方なら、もう間もなく完済時期を迎えられる訳で、今更手間とお金を掛けて借り換えしたところで、メリットは薄いものと見られます。
しかし、家というのは、長く住むに連れ、愛着とともに劣化が深まる事は否めません。10年もたてば、少しずつあれっと思うところが出始め、15年目頃からは、徐々に修繕や修復が必要になるものです。
そこで、リフォームを考える訳ですが、ただですらも住宅ローンの支払いに追われ、十分な預貯金がない!そういう時に、その費用も含め、改めて住宅ローンを組む事により、安心安全な生活が維持出来るという訳です。

子供の教育費を楽に

また、若いうちに一国一城の主になられた方なら、10年たってもまだまだ減益まっただ中!それこそ、周囲には、これから住宅ローンを組んでマイホームを持とうと思っておられる方も大勢いるという人も多い事でしょう。だとすれば、改めて30年・35年の長期ローンを組む事も十分可能です。そうすれば、確かに今までの10年がもったいなかったような気もするものの、今度は、以前よりも少額を、以前よりも低金利で借りるのです。月々の返済額は確実に軽減出来ます。
思いの他子供の教育費が掛かる事が明らかになったお宅などは嬉しいですね。

健康面に不安があっても大丈夫!

という事で、
『どうやら我が家の場合は、借り換えに踏み切った方が利口なような気がする!』
と思われたら、一度本気で検討してみましょう。健康面で不安のある方なら、団信の加入が任意とされている住宅ローンを選択する事も出来ます。

団信加入任意の住宅ローン

今や住宅ローンに生命保険は付きもの! 多くの方がそう思っておられますが、必ずしもそうとは限っていません。実は、長期固定金利型商品の代表格とも言える「フラット35」は、住宅支援機構の商品であって、銀行は取扱窓口になっているだけの話です。そのため、団信の加入は任意なのです。
ただし、間に入る銀行や信金としては、万一の事を考えると不安です。そのため、独自の規則として、団信加入を義務付けているところが多い訳ですが、楽天銀行のように、あくまでも任意としているところも少なからずあります。また、保証人さえ立てられれば、保険不要という金融機関もありますね。
実際問題、この団信の支払いだけで結構な金額になりますから、それを外す事により、さらに住宅ローンの返済額が減るのもまぎれもない事実です。それこそ一か八かの勝負として、保険なしで戦うのもまた、経費節減の一つの手だと言えるでしょう。

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yamamoto
yamamoto
おしゃべり大好き! お節介大好き!! の典型的関西人おばちゃんです。言いたい事はズケズケ言うけど、結構面白かったり、時々ホロリとさせたりもしまっせ~( `pq´)ゥシシ 地元関西地区の食や趣味嗜好的な情報を中心に、自分の最大の課題であるダイエットの情報なんぞも、バンバン発信していきますので、よろしゅうおたのもうします(*^_^*)

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