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不動産投資と金融のまとめ

この記事の所要時間: 722

ローンについて

不動産投資が身近になっているのは事実ですが、それでも不動産というのはとても高額なものです。

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そのような高額な不動産を投資の一環として利用する事が出来るのか疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。
実際不動産投資というのは株やFXよりも資金という点での敷居の高いものだったりするのですが、それでも中には不動産投資をローンで行うという人も少なくなかったりします。

それが投資術になるのか疑問に思う人もいるかもしれませんが、不動産をローンで購入し、購入した不動産を他人に貸与する。

それで家賃収入を得る。
それはつまり、不動産投資のローンを他人に支払ってもらうという事にもなりますので、自分の出費を抑える事が出来るのです。
もちろん、それはあくまでも理想ではあります。

しかし、そのようにすればローンも負担になるものではなくなるのです。

また、ローンが終われば名実共に自分のものになるのですから、若い時に不動産をローンで購入し、老後にその不動産を売却したり貸与する。
そのような方法もありますので、不動産投資をローンを組んで行うのも、それは特におかしな話ではありませんので、特に違和感のある話ではないと知っておきましょう。

不動産会社に相談

「不動産投資を始めたい」でも何から始めたらいいのか分からない。

そんな方には直接プロ、不動産会社に相談してしまいましょう!
本屋に行けばこの類の本がずらっと並んでいて、むしろどれを手に取って良いのか分からなくなりますよね。
しかも本に載っている例はお金を持っている方がスタートする場合の例が多く資金がそんなに無いよ・・・・などあまり参考にならない場合が多いようです。

かかりつけのお医者さんを見つけるように、《かかりつけの不動産屋さん》を見つけましょう。

成功している不動産投資家のほとんどがこのような不動産屋と良好な付き合いをしていることは間違いないといっても過言でないそうです。
当面必要となる「不動産の購入」に的を絞って良きパートナーとなる不動産屋さんを探すことから始めます。

では、その良きパートナーとなる不動産屋さんと出会うためにはどうしたら良いのでしょうか。

これは単純に担当になってくれた担当者と何度も《会って話をする事》これではないでしょうか。
不動産屋さんも人間ですから目の前の「実際に相談しにきた人」と「電話で相談してきた人」では扱いが異なってくると思います。
やはり担当者との信頼関係が物を言うのでは無いかと思います。

資金調達とは!

不動産投資において資金調達は大切なポイントの一つです。

購入資金の一部を借り入れることになりますが、誰でも無条件に受け入れられるものではありません。
年齢や職業、年収、資産状態によって大きく変わってきます。
銀行も、書面だけの審査で融資を決定するのではなく、その他プラスαを考慮して最終結論が出てきます。

どこに資金融資の相談に行くのが良いのか。

都内に住んでいる人が地方の物件を買う場合、物件に近い支店に相談する方が良いです。
何故かと言うと判断するキーワードは「保全」とその根拠になる「調査」です。
大きな銀行であれば地方に行っても支店がありますので、お勧めです。

投資用物件に限らず銀行が不動産に対して融資する場合、融資希望者と物件が営業テリトリーの範囲内であることが基本です。

営業担当者が物件の近くにいると言うのも、何かあった際にすぐに見に行ける範囲にいると言うのも大きなポイントです。
意外と知られていないのですが、都道府県や市区町村でも色々な融資制度を設けている所が多いので、一度チェックしてみることをおすすめします。

無担保の事業者ローンや不動産担保ローンと言っても、種類があるので、事業内容によって方法を選びましょう。

投資シミュレーション

不動産投資を行うのなら、絶対に外せないのがシミュレーションです。
不動産は、たとえキャッシュ一括で購入したとしても、その後維持・管理に必ずお金がかかります。
そのため、どれだけしっかりシミュレートできているかが重要になってきます。

まずは無料で

不動産投資は近年人気が高まっているため、無料で使えるシミュレーションツールがたくさん出ています。

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そこで、まずは複数のシミュレーションツールを使って、シミュレートしてみることをおすすめします。
ポイントは、「複数の」ツールを使ってみること。

実は、シミュレーションツールは、作る人によって結果が異なるのです。

税理士さんの作ったもの、不動産会社が作ったもの、投資家が自分に合うものが見付からなくて作ったものなど、さまざまなものがあります。
それぞれに特徴がありますから、できるだけいろいろなものを使ってシミュレートしてみましょう。

はじめはFPにも相談がベスト

タダではないので、なかなか難しいかもしれませんが、できるならばはじめはファイナンシャル・プランナーにもライフシミュレーションを依頼しましょう。

FPは投資のプロではありませんが、生活のプロ。
突き合わせてみるとリスクが減りますよ。

早期返済というシステム

不動産投資を始めてみると、様々なシステムや、支払い、運営方法がある事に気付かされます。

そのひとつが、早期返済というシステムで、一般的には「繰り上げ返済」と呼ばれる事が多いようです。
この早期返済とは、不動産投資の際に、不動産の代金を分割で返して行く際に、いつもの返済金額だけでなく、さらに大きい金額を早めに渡して、返済期間を短くするという方法です。

一般的に、分割方法は、分割の回数が多い(つまり、返済期間が長い)方が、金利が高くなるため、分割回数を少なくして、金利を低く抑える方法がとられます。

しかし、これは常に安定した収入がある方でないと出来ませんから、最近では、不動産投資をする場合でも、最初は多い分割回数にしておいて、まとまったお金が出来た時にお金を支払って、分割回数を少なくする事も出来るのです。

もちろん、不動産投資はその名の通り、投資のひとつですから、それが原因で金欠になっては良くないですし、その点では、早期返済(繰り上げ返済)をして、余裕のある時に沢山返すという方が、一般の方でも、不動産投資を始めやすいと言われています。

株式投資と不動産投資

蓄財をするのであれば今の時代、いろいろな方法があるかと思われるのですが、やはり投資になるのではないでしょうか。

もちろん投資が様々な方法があるのですが、投資の中でも「両巨頭」と言っても過言ではないのが株か不動産投資なのではないでしょうか。
昔からあるこの両者、一体どちらの方が良いのでしょう。

これは自分自身の資産次第とも言えますよね。

不動産投資の場合それなりの費用が必要になってきますが、株式投資であれば、株価次第ではありますが、不動産投資よりもかなり費用を抑えて行う事も出来ます。
一方で株式投資にせよ不動産投資にせよ、投資額が大きい方が効果も大きいものです。

もちろんそれに伴うリスクも大きくなります。

両者ともにハイリスクハイリターンなものですので、その性質をしっかりと理解した上で投資術を行なうべきでしょう。
決してメリットだけしかないものではないという点くらいは弁えておきましょう。

借金の必要がない不動産投資

不動産投資に興味はあるけど借金するリスクが怖い。

そう感じて一歩踏み出せない方は多くいらっしゃるかと思います。
特に《サラリーマンは自己資金が不足してるから難しい》などという声を聞きます。
不動産投資と聞くと何千万台を想像しますが、そんな事はありません。

現在では大都市中心部の中古区分のワンルームマンションを対象に選べば、わずか数百万円からでもスタート出来て、借金する事が無い場合も多いです。

それに大都市中心部のワンルーム物件なら家賃設定がムチャな金額でなければ空室のリスクはほとんどありません。

中古ワンルームマンションを雪だるまを作る要領で転がせば、わずか10年ほどで投下資金は2倍にも膨らみます。
そのまま資金を増やして行きいずれは中古アパート1棟が狙い目です。
中古マンション1棟と比べると規模が小さく、年間の設備維持費もわずかで済みます。

中古アパートを購入できる段階まで来ていればリフォーム費用対効果などにも詳しくなっているはず、購入した物件をリフォーム再生させて高稼働物件に仕上げることは難しくありません。

最初から大きな金額の借金を背負うことはありません、未来を見据えて借金をせずに不動産投資をする事は大いに可能です。

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