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不動産投資と年収のまとめ

この記事の所要時間: 423

年収300万円の場合

昨今は、「年収300万円時代」だといわれています。

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つまり、年収300万円くらいの人が多数派だということです。
では、その多数派の年収300万円世帯では、不動産投資が可能でしょうか。

不可能ではない不動産投資

近年では、年収300万円の世帯でも不動産投資が不可能ではないといわれています。

いくつかのノウハウ本も出ていますが、手っ取り早いのは「住宅ローンで安い物件を購入する」という方法です。
住宅ローンは、他のローンでは考えられないほどに優遇されていて、しかも審査も金額の割りには緩い。
そのため、年収300万円でも不動産の取得が可能になるわけです。

もっとも、本当にそこにずっと居住していたのでは不動産投資にはなりませんから、ある程度居住した後にはなんらかの理由をつけて転居しなければならないのですが、それで利益が出てくれれば次の投資が可能になるという仕組みです。

しかし、この方法では注意すべきことがあります。

まずは、自分が居住しなくなった時点で、各種優遇が得られなくなる可能性が高いということ。
多くの銀行では、居住目的でなくなった時点で優遇金利が切られます。
税金も然り。

専門家に入ってもらい、税金も含めてシミュレートしてもらうことが重要です。

年収500万円の場合

年収が500万円程度あるのなら、300万円の層よりはずっと堅実に不動産投資ができるようになります。
加えて、個人での投資であれば、実は年収1,000万円の人よりも、実際の利益は得やすくなるという現状もあります。

年収の低い分税金が少ない

年収が1,000万円以上あるのなら、いい物件が選べるし、ずっと不動産収入も多くなるからいいんじゃない? と思っているかもしれませんね。

ところが、日本は累進課税。
個人の収入は、増えれば増えるほど税金の割合が高くなるように作られています。
そのため、そもそもの年収が1,000万円あり、高い賃料を得てしまうと、税金に取られて実際にはなかなか利益が上がらないという現象が起こりやすくなるのです。

その点、年収500万円では、もともとの年収が少ない上、運営する不動産もせいぜい築古のアパート1棟程度。
家賃収入は月々40万円前後といったところでしょうか。

もちろん、所得税の計算には各種控除などもありますから、必ずしも年収500万円が不動産投資に向いているとはいいません。
けれど、上手に投資できれば順調に利益を得られる可能性が高いですから、検討してみると良いですよ。

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年収700万円の場合

年収が700万円程度の場合、不動産投資にはそれなりにお金をかけるべきです。

そうですね、5,000万円程度のアパートなどが適切な投資である場合が多いですね。
もちろん、地域や利回りも考慮しなければなりませんが、新築でもアパートの購入が可能だといえるでしょう。

ローンは年収の8~10倍程度

居住用の住宅ローンは、金利が優遇されていたり、審査が比較的低所得者寄りだったりしますが、一方で借りられる額は低めに設定されますね。

けれど、投資目的での不動産取得ならば、もう少し多く借りられる場合が多いです。

年収が700万円程度あるのなら、だいたい8~10倍程度の5,000~7,000万円程度のアパートを購入するのが妥当でしょうか。
年収500万円の人のように投資すれば、年200万円の余裕が生まれるわけですが、それでは十分な利益を得るのに時間がかかってしまいますから、ある程度まとまった額を投資した方が利益を回収しやすくなります。

一般に、不動産投資をするのに十分なと判断できる収入ですから、良い不動産会社と出会えれば、投資が成功する確率はぐっと高くなりますね。
ただし、税金は微妙なラインですから、よくシミュレートして運営を切り替えていくことはお忘れなく。

年収1000万円の場合

それでは、実際に不動産投資をするイメージをつくってみましょう。
まずは、年収が1,000万円ある場合です。

年収1,000万円なら1億円のマンションに投資できる

もしもあなたに、1,000万円の年収があるのなら、1億円程度のマンションを購入することが可能です。

もちろん、ローンを組みますし、頭金も1,000万円くらいは必要になりますけどね。
1億円のマンションですから、もちろんかなりの大型物件です。
ここは、あまりケチらずに、がっつり高価な物件を取得してしまうのがおすすめ。

そうすると、早く次の投資が検討でき、投資の拡大が可能になるからです。

個人より法人

このくらいの投資家になると、税金対策も重要な利益マネジメントになってきます。

日本では、個人が稼げば稼ぐほど税金が高くなりますから、あまり収入が高くなると、思ったように手取りは増えなくなってしまいます。

そんなとき考えるべきなのは、法人化。
つまり、会社を作るのです。
普通、こういった場合には親族を会社役員や社員にして会社を作り、所得を分散します。
もっとも、法人化にもさまざまな支出がありますから、よくシミュレートして考えると良いでしょう。

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t.sato
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