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先日、
金利マイナスを記録した今こそ、夢のマイホームを・・・!
という記事の中で、住宅ローンを組んで家を買うなら、狙い目は来月2016年3月というお話をしました。その理由としては、今月上旬に10年国債の金利がマイナスを記録したからで、これにより、各金融機関の次回金利見直しにおいては、大幅に借入金の利息が下がるものと見られるからです。

狙うは3月金利見直しの金融機関

通常、銀行や信用金庫の住宅ローン金利は定期的に見直されていますが、その期間は金融機関によって異なります。毎月見直すところもあれば、奇数月もしくは偶数月と定めているところもあって、さらに、年に3回とか半年に1回というところもあるのです。そこで、今、マイナス金利を記録したという事は、これからの1ヶ月ほどが最も安値の金利を打ち出す期間と見られます。ですので、少なくとも、毎月見直すという銀行さんの場合、3月には金利の引き下げが期待出来るものと思われますし、奇数月に実施しているところも同様!けれど、偶数月を見直し月としているところになると4月という事になり、今後景気が少しでも上向きになれば、底値金利が提示される確率は下がるのです。ましてや、3ヶ月に一度とか、半年に一度というのでは、それこそ先行き不透明なのもいいところで、現時点ではマネープランが立てにくいと言えるでしょう。よって、狙うは3月に金利見直しの行われる金融機関ですね。

最初の金利シミュレーションは当てにはならない

皆さん、住宅ローンを組む際に、一番気にされるのは金利で、実際問題、これがその後の返済額を大きく左右する訳ですから、こだわらない訳には行きません。そこで、底値の時に申し込んで少しでも楽に返せるようにと思われる訳です。そして、銀行に相談に行くと、丁寧なシミュレーションを立て、明確に金利と月々の返済プランを提示してくれます。ところが、これが現実には、当てになりそうで当てにならないという事をご存じでしょうか?

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シミュレーションはあくまでも相談時金利

まず、銀行などで住宅ローンを組む場合の金利には大きく分けて2つ、「申込時金利」と「実行時金利」というのがあります。しかし、相談に行った時はまだ、このどちらにも該当しませんから、いわば相談時金利とでも言いましょうか!?本当にその金利で融資が受けられるとは限っていないのであります。その後、ここでお金を借りると決め、正式に申し込み手続きをして初めて、申込時金利が出ます。そのため、月をまたぎ、金融機関の金利見直しが行われた後に手続きとなれば、当然ですが、事前のシミュレーションには変化が生じるという訳ですね。

申込時金利は確定金利ではない

とは言え、相談時から申込時は、自分の意思次第で自由にその期間を調整出来ます。速い話、即日決断すれば、シミュレーション通りのプランで借入れの手続きが開始される訳です。ただ、困った事に、「フラット35」を筆頭に、大半の住宅ローンは、この時点でもまだ、正式に金利と返済額が決まりません。なんと、最終的に審査が終了し、お金の貸し出しが行われる時点で漸く金利確定となるのであります。

住宅ローンの仕組みと金利の仕組み

よくよく考えてみれば、億ションと呼ばれるようなタワーマンションでも、500坪の土地付き一戸建てでも、所詮はショッピング!そのため、実際の取引きはあくまでも代金引換という形で行われるのであります。

これが住宅ローン!

土地を買う、家を買う、マンションを買うと言っても、基本的にはショッピングですから、八百屋さんの店頭で、100円玉を渡して大根を受け取るのと同じように、不動産屋等に現金を支払って自分の手に渡ります。ただ、中々何千万もの大金を財布から出して支払うという事は出来ませんから、銀行や信用金庫さんなどにお願いし、立て替えて支払いをしてもらうんですよね。そして、それを何十年も掛けてコツコツ返して行く!これが住宅ローンの仕組みです。

融資実行時の金利が確定金利

という事で、住宅ローンにおける実際の融資実行は、物件引き渡しの直前という事になり、この時こそが真の金利確定時となる訳です。実際問題、それまでは何だかんだと言っても、1円の現金も動いてはいないのですから、当たり前の話だと言えるでしょう。しかし、そうなって来ると、相談時から申込時、さらに融資実行時と、どんどん時間は経過し、経済動向も変化して行きます。そう、もたもたしていると、月またぎが1回どころか、2回・3回とやって来て、肝心要の最終決定を迎える時の金利が、大幅に上昇している可能性もない訳ではないのです。

物件の引き渡し時期にご用心!

人が得をする話はバンバンするが、損をする話はさらっと流す!これが商売の鉄則です。そのため、住宅ローンにおいても、相談時金利・申込時金利・融資実行時金利とあって、今提示しているのがどれで、実際に適用されるのがどれかという事は、案外具体的に説明してくれないものです。そこで、我々利用者がその点をしっかり把握し、念入りなプランを立てる必要があるのです。特に、建築中の物件となると、実際に分譲され、支払いが行われる時期がかなり先送りになる事も大いに考えられますので、現時点での金利引き下げだけに誘惑されて申し込み手続きを完了してしまうのは、いささか危険かも知れません。これから土地を買って注文住宅を建てようというような場合も同様で、3月実行を狙うのであれば、それも踏まえた物件探しをするのが必須となりそうですね。

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